定期借地権には以下の3種類があります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

一般定期借地権とは50年以上の借地権存続期間を設定して、期間が満了した時には借地人が土地を更地にして速やかに返還することや、建物の買い取り請求はしないことを定める借地権です。

契約は書面で行わなければなりません。

通常は公正証書を利用し、使用目的が居住用か事業用かの制限はありません。

事業用定期借地権とは、事業のための使用に限られた借地権です。

ただし建物の賃貸は事業として認められません。

借地権の存続期間は10年以上50年未満で、設定が可能になっています。

この借地権の契約は公正証書によって行わなければならず、事業用定期借地権は契約期間が30年以上かどうかで内容が異なってくるのが特徴です。

事業用定期借地権は建物買い取り請求権がないなど、借地人の権利を大幅に制限することもあります。

そこで慎重に契約が行われるようにするため、事業用定期借地権の契約は公正証書によって行わなければならないとされていて、公正証書を利用せずに事業用定期借地権設定契約を締結したとしても、その契約は無効になるのです。

建物譲渡特約付き借地権というのは、期間満了時に借地にある建物を地主が買い取るという特約の付いた借地権です。

存続期間は30年以上で設定します。

業者が土地を借りビルやマンションを建てて、一定期間賃料収入を得た後は地主に売却するというビジネスモデルでは、建物譲渡特約付き借地契約が利用されるのです。

契約については書面でなければならないとは定められていませんので口頭でも契約は成立しますが、公正証書で契約を結ぶのが一般的になっています。

居住用・事業用の制限はありません。

契約 内容	一般定期借地権	事業用借地権	建物譲渡特約付借地権
存続 期間	50年以上	10年～50年	30年以上
利用 目的	制限なし	事業用のみ	制限なし
契約 満了時	建物を取り壊し、土地を 更地にして明渡す	建物を取り壊し、土地を 更地にして明渡す	地主は借地上の建物を 買い取る

借地権マンションのメリットは主に以下の3つです。

アパート投資などでは、建物にかかる費用以上に土地代が大きなウェイトを占めることになりますが、借地権付きであれば、通常の6～8割の負担で済むことが多いです。

借地の期間が終わったら建物を取り壊す必要があるので、そのための費用は積み立てておく必要があります。

とはいえ建て替えより解体のほうが安いですから、所有権付きマンションよりリーズナブルに住むことが可能です。

借地という言葉の通り、借地権とは土地を利用する権利を持っていることを意味し、土地を所有しているわけではないため固定資産税はかかりません。

また、所有地ではないため都市計画税も支払う必要がなく、土地を買うよりも税負担が軽く運用がしやすい点は大きなメリットとなります。

原則として借地上の建物を建物の所有者が第3者へ賃貸する自由が認められていて土地の賃貸人はこれを拒否できません。

家族構成の変化や、一身上の都合などでその土地を離れるときに、借地期間が残っていれば、それを第3者に又貸しすることが可能です。

定期借地権は50年と期間の長い契約ですが、必ず自身が住み続けるといった必要はなく、第3者に又貸しして家賃収入を得るといったことも可能です。

一般的に定期借地権では契約の更新がされないことを前提に契約するため、50年の期間が終わると建物を壊し、土地も持ち主に返還されますから資産価値はゼロとなってしまいます。

そのうえ地代を支払う必要があり、この地代は時代に即して徐々に値段が上がるリスクがあります。

売却の際にも、飼い主が「定期借地権」の文字に二の足を踏んでしまいなかなか売りにくい物件である点もデメリットとなります。

さらに、土地所有がない分担保能力が低く、住宅ローンの審査が厳しくなる可能性まであるのです。

また、国税庁が毎年、路線価評価を行いますので、大きな変更があれば当初立てていた予定通りに運用することが難しくなるリスクがあります。

また、リフォームの際に地主と連絡を取り合う必要もあります。

必要な経費を慎重に計算してみて、借地権付きを選ぶべきかどうか考えてみましょう。

ここでは、定期借地権物件を購入した人の口コミを紹介します。

ここまで、定期借地権付き物件に対しての、口コミをポジティブ、ネガティブどちらも紹介しましたが、インターネット上での意見としては、ネガティブな意見が多かったです。

定期借地権物件はあまり、馴染みあるものではないので、一般的には手を出しにくい、という意見もありました。

シノケンプロデュースの基本情報
本社所在地	〒105-0013 東京都港区浜松町二丁目3番1号 日本生命浜松町クレアタワー
創業年	1990年6月5日
設立年	2011年5月24日
資本構成	株式会社シノケングループ（東京証券取引所 JASDAQ市場 証券コード8909）100%出資
サイトURL	https://www.shinoken.com/
エリア	東京、福岡、名古屋、大阪、仙台

シノケンプロデュースは、業界のパイオニアとして東京証券取引所ジャスダックに上場している「シノケングループ」の子会社のうち、アパート経営に特化した会社です。

また、シノケンは年間着工棟数ランキングで4年連続日本全国No.1の実績（自社開発実績・全国賃貸住宅新聞2015-2018調べ）を獲得しています。

【築25年以上の物件を含めても！】入居率98.8％（2019年年間平均）

多くのオーナー様が苦労する入居者の確保ですが、シノケンプロデュースでは全国4,500店舗以上の仲介業者と連携し、スムーズな入居成約が可能となっています

また、入居者に選ばれ続ける物件を提供するためには「サービス・土地・建物」の全てで、高い水準を満たしていることが重要です。土地の重要性については、先述させて頂きましたので、建物とサービスについてご説明させて頂きます。

建物は「デザイナーズアパート」というコンセプトで、1棟1棟、社内のデザイナーがシンプルで飽きのこない、消費者のニーズにささるようなデザインを目指して設計しています。2016年には、「NEWSTANDARD」（BRICK・PLATFORM）という主力商品で、『グッドデザイン賞をダブル受賞』しました。

建物や・設備の仕様についても、入居者様へのアンケートを定期的に実施し、生の声をお聞きしながら、商品開発に取り組んでいます。

さらに、土地活用にいたってものシノケンプロデュースでは借地や、狭小地、変形地などの活用の難しいとされる土地でも、その長年に渡る実績、また、30年間に及ぶ金融機関との取引実績、上場企業としての信頼もあるため、スムーズに話を進めることができます。

実際にシノケンプロデュースでオーナーになった方々の声

借地権付きということで、土地を活用して家賃収入を得るといったことは難しいのではないか？と考える方もいらっしゃるかと思います。しかし、シノケンプロデュースのオーナー様の中には借地権付きの土地を活用して成功していらっしゃるオーナー様大勢いるようですね。

シノケンプロデュースでは無料で土地活用の診断を行っています。今お持ちになっている土地をどのように活用していくのか、プロに相談するこができるため、非常におすすめです。

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主な特徴は、以下の通りです。

もちろん、無料で資料請求もセミナー予約ができるので、お気軽に試してみてはいかがでしょうか。

定期借地権付き物件を購入するときには、各種の一時金の支払いが必要になります。

民法上の「敷金」にあたるものでは明渡し時に賃料滞納などが無い限り原則として返還されることになります。

しかし土地利用の対価として支払う「権利金」については支払ったままで帰ってこない金銭です。

定期敷地権付きマンションの購入にはこれらの一時金も含めて価格の適正さを判断するべきです。

定期借地権付きマンションを購入するにあたっての最大のネックは住宅ローンを組むのが難しい点が、良く指摘されます。

物件を購入しても底地の土地の所有権を取得するわけではありません。

資産価値はあくまで居住部分と共用部分の利用権と借地権だけになります。

マンションも含めて年々原価償却されていくので、さほど担保価値は高く評価されない傾向があります。

もちろん住宅ローンを組むことは理論的には不可能ではありません。

しかしそのためには地主の承諾を得る必要があるだけでなく、定期借地権付き物件に対応した住宅ローンを取扱っている必要があります。

このようにいくつかのハードルがあるので現実的に住宅ローンを組むのは難しい異常があるわけです。

これは住宅ローンを組むことに通低する部分ですが、定期借地権付きマンションは購入後、第三者に売却するのが難しいと言う点もデメリットです。

その理由にはそもそも販売時点で資産価値が落ちていることが多いというのもありますが、売却などの処分にあたっては地主の承諾を得る必要ある点が重要です。

地主があくまで所有権を持っているので、借地人と雖も好き勝手に土地を利用できるわけではなく、重大な取引行為などを行うにあたっては、地主の承諾を得ることが民法で規定されているからです。

地主の承諾がないと売買自体が事実上不可能になってしまうので、第三者への処分を念頭に定期借地権付きマンションを購入するのは、あまりお勧めできません。

定期借地権付きマンションについては理解していただけましたでしょうか？

ここからは、不動産投資を始めようと考えている方にオススメできる不動産投資会社を１社だけ紹介したいと思います。

その会社は、「シュアーイノベーション」です。

ここでは、その魅力について3つほど紹介させていただきます。

従来の不動産投資をイメージしている方にとってシュアーイノベーションの不動産投資は難しいと感じるかもしれません。

シュアーイノベーションの不動産投資は次世代の不動産投資と言えるでしょう。

従来の不動産投資とは違い、ライフプランや価値観がマッチングした場合に最適な投資用マンションが紹介される仕組みであるからです。

そのためマッチングしない場合には物件が紹介されないこともあります。

投資による人生設計への影響を考えられた投資システムになっていると言えるでしょう。

妥協せず本当におすすめの投資用マンションのみを紹介する仕組みですので、すぐに物件を紹介することができないこともあります。

その場合には優先提案、カテゴリ別に重視するポイントに沿い優先的に物件を紹介する予約を行うことができます。

それほどおすすめできるかどうかを重視しながら投資を考えていきますが、もちろん保障付き会員制度も実施されています。

はじめての不動産投資で不安がある方に向けて保障が設けられていますので、安心です。

保障に関してはカウンセリングにて詳細な説明が行われるようです。

個別相談やセミナーだけではなくサロンによる良質なコミュニティーを形成し、その中で情報交換を行っていくことができます。

クローズドな関係性だからこそ話せる不動産の話や非日常の遊びを体感することができます。

参加者のみの空間となっており、情報が明らかになっていないのも特徴的です。

ここまで、定期借地権付きマンションを買うべきなのか、というテーマで体験談や、注意点を解説しました。

定期借地権物件を買うかどうかは、その人の状況によりけりですが、定期借地権マンションを購入する際はリスクやメリット・デメリットをしっかりと把握しておきましょう。

不動産投資会社が主催するセミナーや、個別面談の多くは、無料なのでぜひ、一度勇気を出して相談してみてはいかがでしょうか。